פסק-דין בתיק ע"א 3550-09

1.         ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום (כב' השופט משה בר-עם) ב-ת"א 10790/05 מיום 13.9.09.

2.         בבית משפט השלום הגישה המשיבה תביעה לסילוק ידם של המערערים ולהשבת החזקה במושכר שבבעלותה - מקרקעין ומבנה ברח' עין רוגל בשכונת אבו-טור בירושלים - לנוכח סיומו של הסכם שכירות במקרקעין לתקופה בלתי קצובה ולאחר שניתנה הודעה מוקדמת. בית משפט קמא קיבל את התביעה, הורה על פינוי המערערת 2 מן המושכר בתוך 60 ימים וחייב את המערערים בהוצאות המשיבה ובשכר טרחת עו"ד בסכום של 10,000 ש"ח. מכאן הערעור שלפנינו.

3.         המערערת 2 (להלן: המערערת), כבת 80, היא אלמנתו של גורדון פאוט ז"ל, שעזבונו הוא המערער 1, שנפטר לאחר הגשת התביעה, בשנת 2006. המערערת והמנוח, פרוטסטנטים ממוצא אמריקני, ניהלו במושכר כנסיה ייחודית, כאשר חלקו העליון שימש כבית מגורים והארחה והחלק התחתון ככנסיה ובית תפילה.

אביה של המערערת רכש עם בנו, מר צ'רלס דגר, אחיה של המערערת, את זכויות השכירות של הדיירים הקודמים במושכר על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר), ולאחר ששילם דמי מפתח הוכר כדייר מוגן במושכר. לאחר פטירתו של האב, בשנת 1975, המשיכו האח, המערערת ובעלה המנוח להחזיק במושכר.

ביום 21.2.1977 פנתה המשיבה לאח, מר צ'רלס דגר, בטענה כי נטש את המושכר ודרשה את השבת החזקה. דרישה דומה נשלחה למערערים, בה נטען כי הם מתגוררים במושכר שלא על דעת המשיבה. משלא הושבה החזקה, הוגשה נגד המערערים והאח בשנת 1978 תביעה לסילוק יד (ת"א 1128/78 בבית משפט השלום בירושלים). בפסק הדין שניתן ביום 1.5.1978 הורה בית המשפט על פינוי המושכר. לאחר מכן ניהלו הצדדים משא ומתן שהוביל לחתימה על הסכם שכירות רגילה בין המערערים למשיבה מיום 12.9.1978. על ההסכם לא חל חוק הגנת הדייר, ותקופת השכירות (לשנה) הוארכה מידי שנה כנגד תשלום דמי שכירות.

בשנים 1981 ו-1982 הגישה המשיבה נגד המערערים תביעות בגין אי תשלום דמי שכירות (ת"א 6551/81 ו-ת"א 1269/82, בהתאמה) ובשנת 1987 הוגשה נגדם תביעה נוספת בה נתבע גם סילוק יד (ת"א 13586/87). המערערים לא הגישו כתב הגנה וניתן נגדם פסק דין לפינוי המושכר ולתשלום חוב דמי שכירות בסך 28,850 ש"ח. בשנת 1988 הוגשה תביעה כספית נוספת (ת"א 8510/88) וכנגד המערערים ניתן פסק דין בהעדר הגנה לתשלום סך של 7,063 ש"ח.

4.         בנסיבות אלה ולאחר שפסקי הדין לסילוק יד ולתשלום דמי שכירות הוגשו לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל, ניהלו המערערים והמשיבה משא ומתן ממושך, שבמהלכו היו המערערים מיוצגים על ידי עורך דין, אשר הביא ביום 19.4.93 לחתימתם של הסכם פשרה (להלן: הסכם הפשרה) וחוזה שכירות לא מוגנת (להלן: הסכם השכירות). על פי האמור בהסכם הפשרה, זכויות המערערים במושכר " ... הינם לפי הסכם שכירות לא מוגן, אשר דוגמא ממנו מצורפת להסכם הפשרה והם מתחייבים לחתום עליו במועד חתימת הסכם פשרה זה" (סעיף 2). עוד נקבע, כי דמי השכירות יהיו בסך 359 ש"ח, וסכום זה יעודכן " ...בשיעור עליית שכר דירה מוגן בדירות מגורים". יחד עם זאת הצהירו המערערים, כי " ...למרות שהתשלומים מתבצעים כאמור על פי עדכון שכר דירה על פי חוק הגנת הדייר הרי זכויותיהם מתמצות בדוגמת הסכם שכירות הלא מוגן המצורפת ואשר הדיירים חתמו עליה. החייבים מצהירים כי אין להם זכויות דיירות מוגנת במקרקעין... וכי הם מוותרים בזאת מראש על כל טענה של דיירות מוגנת או זכויות אחרות מעבר לאלה הנקובים בטיוטא הסכם השכירות" (סעיף 3ב. להסכם הפשרה). עוד נקבעו בהסכם הפשרה הוראות בדבר אופן תשלום חוב העבר בגין דמי שכירות. בסעיף 5 להסכם הפשרה נקבע, כי " זכויות החייבים על פי דוגמת חוזה השכירות יהיו בתוקף כל עוד הם יעמדו במלוא התחייבויותיהם על פי הסכם פשרה זה". בהסכם השכירות שנחתם בד בבד נקבע, כי תקופת השכירות תהא לשנה, מ- 6/92 עד ליום 21.5.93.

המערערים המשיכו להחזיק במושכר, בהסכמת המשיבה, ואולם משפיגרו בתשלום דמי השכירות ונטשו את המושכר, לפי הטענה, וכן לא נענו להתראות, הגישה נגדם המשיבה תביעה נוספת (ת"א 14321/01) לסילוק יד ולתשלום חוב דמי השכירות. גם זו הפעם הגיעו הצדדים להסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק דין ביום 5.11.01 (להלן: פסק הדין), לפיו " חוזה השכירות הקיים מיום 19.4.93 מוארך בזאת לשנה נוספת החל מיום 31.5.2001 וללא שינוי בדמי השכירות". עוד הוסכם, כי יינתן נגד המערערים פסק דין לפינוי, אשר לא ימומש " במידה והנתבעים ימלאו במועדם ובמלואם את התחייבויותיהם בהסכם השכירות מיום 19.4.93" (ההסכם שבבסיס פסק הדין נחתם גם בנוסח בשפה האנגלית). לקראת תום תקופת השכירות, בימים 16.4.02 ו-30.4.02, פנתה המשיבה למערערים בכתב וביקשה מהם להשיב לידיה את החזקה, תוך שהציעה חתימה על הסכם שכירות חדש " לפי שכ"ד כלכלי בהתאם להערכת שמאי". משלא נענו פניותיה, הגישה המשיבה את פסק הפינוי לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל. המערערים התגוננו בטענת "פרעתי", ולאחר הליכים שונים, שלא נפרטם, התקבלה הטענה. בהחלטה מיום 16.5.05 קבע ראש ההוצאה לפועל כי לא ניתן לפנות את המערערים מכוח פסק הדין, ואולם אין בכך כדי לגרוע מזכותה של המשיבה להגיש תביעה לפינוי המערערים בבית המשפט המוסמך, מכוח עילה משפטית מוכרת ועל יסוד היחסים החוזיים שבין הצדדים.

מכאן התביעה מושא פסק הדין לסילוק ידם של המערערים מן המושכר, אשר הוגשה ביום 7.11.05.

5.         השאלה המרכזית שנדונה והתלבנה בבית משפט קמא התייחסה לטיב הזכויות שהוקנו למערערת ולבעלה המנוח בהסכם הפשרה. המערערים טענו, כי מדובר בזכות שכירות לתקופה בלתי מוגבלת, היינו לצמיתות; ואילו המשיבה טענה כי מדובר בזכות שכירות לתקופה בלתי קצובה. בית המשפט נתן דעתו לפרשנות הסכם הפשרה, בעיקר על יסוד המסמכים הרבים שעמדו לפניו, בהעדר עדויות של הצדדים לו בדבר הנסיבות שקדמו לחתימתו. זאת, לנוכח גילה המתקדם של המערערת והירידה בכושרה הקוגניטיבי בשל מחלת האלצהיימר ממנה היא סובלת, מחד גיסא, והסתמכותו של העד מטעם המשיבה על מסמכי התיק, מאידך גיסא.

בית המשפט ראה לבכר את פרשנות המשיבה בדבר היות ההסכם לתקופה בלתי קצובה, אך לא בלתי מוגבלת. בית המשפט קבע, כי עובר לחתימה על הסכם הפשרה עמדו נגד המערערים פסקי דין חלוטים לפינוי המושכר וכן חיובים כספיים. מנגד, עמדה למערערת טענה לדיירות מוגנת מכוח זכותו של אביה, הדייר המקורי. על רקע זה הסכימה המערערת - שהיתה מודעת למצבה המשפטי והיתה מיוצגת - לוותר על זכויותיה הנטענות ומנגד הסכימה המשיבה, שהודרכה גם משיקולים תדמיתיים, להסדר תשלומים נוח, לפריסת חוב דמי השכירות, לתשלום דמי שכירות בסכום נמוך ולעדכונם על פי דיני הגנת הדייר. בהסכם הפשרה לא נקבעה תקופת השכירות, אך הדבר נעשה בהסכם השכירות שנחתם באותו יום, בו נקבע כי תקופת השכירות תסתיים ביום 31.5.93. בתום תקופת השכירות המשיכו המערערים להחזיק במושכר שמונה שנים נוספות עד להגשת התביעה שבמסגרתה ניתן פסק הדין. ואלה דברי בית המשפט: " בנסיבות אלו, בחינה כוללת של הסכם הפשרה, על רקע הנסיבות שקדמו לכריתתו ומשך הזמן הרב שחלף לאחריו, מבלי שהצדדים נדרשו להסכם חדש, אחר, או להארכתו 'הפורמלית' של הסכם השכירות, מלמדת בעליל, כי כוונת הצדדים, לשכירות, לתקופה בלתי קצובה ... אכן נכון, כדי להבטיח את ביצוע הסכם הפשרה ותשלום חוב דמי השכירות, נקבע (שם, ס' 5), כי זכויותיה של הנתבעת, על פי דוגמת הסכם השכירות, יהיו בתוקף, כל עוד תעמוד בהתחייבויותיה, על פי הסכם הפשרה. בכך, לא היה, כדי ליתן לנתבעת, זכות שכירות לצמיתות, שכן, כוונת הצדדים, נוכח מכלול הוראות הסכם הפשרה, מלמדת בהכרח, כי כל אשר ביקשה התובעת (בגדר ס' 5), הוא להבטיח את פרעון חוב דמי השכירות (ס' 4) ולפיכך, נקבע, כי הסכמתה, להמשך השכירות ובכלל, לתנאים המועדפים (לדמי שכירות מוגנים), בפרט, הינה בכפוף לעמידת הנתבעת, במלוא התחייבויותיה '...על פי הסכם פשרה זה' (ס' 5, סיפא), קרי: תשלום ופרעון מלא של החוב (שנפרש ל-48 תשלומים חודשיים)". בית המשפט הוסיף, כי אף אם אומד דעתה הסובייקטיבי של המערערת היה כי רכשה זכות שכירות לתקופה בלתי מוגבלת, הרי ש" נוכח טיבה ומהותה של העיסקה, כי יש לפרש את ההסכם, לשכירות לתקופה בלתי קצובה, נוכח החזקה הנוהגת, לפיה, חוזה אינו נערך לצמיתות ואי הכללתה של תניה, בדבר סיום החוזה, אינה שוללת אפשרות לסיום החוזה, לאחר מתן הודעה על כך זמן סביר מראש (ע"א 5925/06 אלי בלום נ' אנגלו סכסון - סוכנות לנכסים (ישראל - 1992) בע"מ - פורסם בנבו - 13/2/08). פרשנות זו, נגזרת מעקרון תום הלב ומשיקולים של הגיון, יעילות עסקית ושכל ישר (ע"א 4628/93, לעיל)".

בית המשפט נתן דעתו למכתבו של ב"כ המערערים למשיבה מיום 19.4.93, אליו צורפו הסכם הפשרה והסכם השכירות מאותו יום חתומים על ידי המערערים, שם נאמר כי לבקשת המשיבה " נחתם הסכם השכירות רטרואקטיבית החל מיוני 92 אך הובהר לנו כי השכירות מתחדשת ללא הגבלה ובתנאים זהים", וקבע כי אין באמור בו כדי ללמד על קביעה פוזיטיבית בדבר שכירות לתקופה בלתי מוגבלת אלא לחידושה, ללא הגבלה, לתקופה בלתי קצובה.

סיכומה של נקודה זו. הסכם הפשרה אינו מציין את תקופת השכירות, וממילא לא נקבע בו כי זו תהא בלתי מוגבלת. ואולם, כוונת הצדדים לא היתה גם לתקופת השכירות הנקובה בהסכם השכירות (21.5.93) שעתידה היתה לחלוף כעבור חודש. בנסיבות אלה, יש לראות את הסכם השכירות כהסכם לתקופה בלתי קצובה אשר על פי ההלכה הפסוקה ניתן לביטול על ידי כל אחד מן הצדדים, ובלבד שניתנה על כך הודעה זמן סביר מראש.

אשר למשך הזמן שיש לראותו כסביר למשלוח הודעה מוקדמת בדבר תום השכירות, קבע בית משפט קמא כי משחלפו שמונה שנים מאז נחתם הסכם הפשרה רשאית היתה המשיבה להודיע על ביטולו, קל וחומר כאשר המערערים הפרו אותו, נטשו לכאורה את המושכר ולא שילמו דמי שכירות, כמפורט בכתב התביעה ב-ת"א 14321/01. אכן, בפסק הדין נקבע כי המשיבה לא תממש את פסק הפינוי אם המערערים יעמדו בהתחייבויותיהם על פי הסכם הפשרה, אך לא ניתנו להם במסגרתו זכויות נוספות מעבר לאמור בהסכם הפשרה גופו. כמו כן, יש לראות בתביעה הנוכחית - ת"א 10790/05 - מעין "הודעה מוקדמת" בדבר סיום יחסי השכירות, ובפרק הזמן מיום הגשתה ועד מתן פסק הדין (בשנת 2009) זמן סביר להשבת המושכר לידי המשיבה.

ואלה דבריו של בית משפט קמא לפני סיום " כללם של דברים, כנגד הנתבעת (והמנוח), ננקטו, לראשונה, הליכים משפטיים, לסילוק ידה מהמושכר, לפני למעלה מ- 30 שנה וניתנו כנגדה, פסקי דין רבים (אשר הפכו לחלוטים). הצדדים התקשרו בהסכם השכירות הראשון לדיירות 'רגילה' ובהמשך, בגדר הסכם הפשרה והסכם השכירות, שלאחריו ומבלי שקצבו את תקופת השכירות. בנסיבות אלה ולאחר שחלפו למעלה מ- 16 שנה, ממועד חתימת הסכם הפשרה, נדמה, כי יש בתקופה האמורה, כדי להוות, תקופת שכירות סבירה, שעם סיומה, זכאית התובעת, לקבל את המושכר, לידיה ולא מצאתי טעם של ממש, לשלול את זכותה לעשות כן. לשון אחר, הנתבעת בחרה שלא לתקוף ולערער על פסקי הדין שניתנו בעניינה ותחת זאת, הסכימה להתקשר בהסכם הפשרה, לשכירת המושכר, לתקופה בלתי קצובה, בשעה שהיתה מיוצגת כדין ולפיכך, איננה יכולה, להלין, כיום, לאחר שחלפו שנים רבות, על מצבה ולבקש את שינוי מעמדה המשפטי, בדרך של קבלת שכירות לצמיתות. מכאן, עם כל הצער שבדבר, אין מנוס, אלא מלהורות על פינוי הנתבעת מהמושכר וזאת, לאחר שהסתיימה תקופת השכירות וחלף הזמן הסביר, ממועד מתן ההודעה על סיום הסכם השכירות" (ההדגשות במקור).

6.         על פסק דינו של בית משפט קמא הערעור שלפנינו.

            בפתח הדיון נאמר כי עשינו מאמץ גדול להביא את הצדדים להסכמה, אשר תייתר את הצורך בפינויה של המערערת מן המושכר, כשהיא בערוב שנותיה וסובלת ממחלה קשה.  לצערנו, לא עלה הדבר בידינו, ולפיכך יש לחרוץ את הדין על פי שורת הדין.

7.         לאחר שנתנו דעתנו לטענות הצדדים לפנינו בכתב ובעל פה, מסקנתנו היא כי דין הערעור להידחות. להלן נפרט טעמנו.

8.         אנו שותפים לקביעתו של בית משפט קמא, כי הסכם הפשרה הוא הסכם לתקופה בלתי קצובה וכי אין מדובר בהסכם לתקופה בלתי מוגבלת. נזכיר, כי עוד בשנת 1978 - בעקבות הגשת תביעה לסילוק יד - נערך בין הצדדים הסכם שכירות לא מוגנת לשנה בדמי שכירות ריאליים. הסכם זה הופר פעמים אחדות על ידי המערערים ובמהלך השנים הוגשו נגדם ארבע תביעות, שבהן ניתנו פסקי דין לפינוי ולתשלום מלוא חוב דמי השכירות. מציאות זו היתה הבסיס לעריכת הסכם הפשרה והסכם השכירות ביום 19.4.93 בחסות הליכי ההוצאה לפועל שננקטו נגד המערערים. בהסכם הפשרה נקבע במפורש, כי למערערים אין זכויות דיירות מוגנת במושכר וכי זכויותיהם מתמצות בזכויות האמורות בהסכם השכירות הלא מוגנת, דוגמת הסכם השכירות שנחתם באותו יום. זאת, חרף קביעתם, לפנים משורת הדין, של דמי שכירות בסכום נמוך ועדכונם בשיעור עליית שכר דירה מוגן בדירות מגורים. תקופת השכירות לא נקבעה בהסכם הפשרה. בהסכם השכירות, אשר שימש "מודל" לזכויות הצדדים, נקבעה תקופת שכירות של 12 חודשים. בפועל, קשרי השכירות שבין הצדדים המשיכו. בנסיבות אלה חל האמור בפסק הדין ב-רע"א 1784/98 עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' מנדה, פ"ד נג(4) 315, 334 (1999) (להלן: ענין מנדה) (שם תקופת השכירות החוזית נקבעה ל-35 חודשים), כי " במצב דברים זה, 'רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני' (סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה). הוראה זו הינה בעלת אופי דיספוזיטיבי (ראו סעיף 2(ג) לחוק השכירות והשאילה). הצדדים יכולים לקבוע מועד אחר לסיום שכירות שהתארכה. זאת הם לא עשו. מכיוון שכך, עומד למשכיר הכוח להפסיק את חוזה השכירות על ידי מתן הודעה לשוכר תוך זמן סביר... בנסיבותיו המיוחדות של המקרה שלפנינו - שבו התארכה תקופת השכירות מעבר למועד המקורי לתקופה הקרובה לעשרים שנה - נראה לי, כי תקופת השכירות המקורית (שלושים וחמישה חודשים) היא מועד סביר למתן הודעת הסיום" (מפי כב' הנשיא ברק) (וראו גם: ע"א 4309/06 בשארה ורור בע"מ נ' גלידת ויטמן (1979) בע"מ, מיום 17.6.08, בפסקה כ"ד - שם מובאים, בין היתר, הדברים הבאים מתוך ע"א 2491/90 התאחדות סוכני נסיעות נ' פאנל חברות התעופה, מיום 3.5.94 : " אין זו דרכן של הבריות לערוך חוזים על מנת שיעמדו בתוקפם לעולם ועד. אף אין זו מדיניות ראויה, מבחינה כלכלית או חברתית, להקפיא חוזה כמין מומיה, עד שיבוא אליהו" ).